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  • 三孩与房子

    本文来源于:21世纪经济报道 2021/06/03

    那三孩政策对房地产有何影响?

    原标题:李一戈专栏丨三孩与房子

    我国是人口大国,过去、现在和将来,人口都是影响经济和社会生活的重要因素,常常是决定性因素。人口多寡,关乎国家前途,也关乎家庭福祉。

    先是第七次人口普查数据公布,接着是三孩生育政策,你可以理解为,三孩生育政策与人口普查数据有重要关联,是中央应对人口老龄化、家庭少子化的一项重大决定。

    放开三孩,你第一个想到的是什么?多数人会想到的,恐怕是房子。

    就在宣布“一对夫妇可生育三个孩子”的5月31日,明星券商经济学家任泽平团队发表了一篇有关中国住房市值的报告。其几个结论是,中国住房市值321万亿元(含农村),是GDP的3.6倍(美国为1.26倍),一线住房市值占全国四分之一,粤京沪苏浙鲁6省份住房市值占五成,等等。

    我跟朋友讨论这个报告时说,对包括市值在内的中国住房整体情况,目前看到的研究分析,都是不准确的。姑妄听之,权当参考。即使是主管部门,可能也没有掌握准确的数字。我国已经几十年没有进行全国住房普查了,所以我才建议说,可结合人口普查进行住房普查。

    我个人认为最权威也经常引用的,是央行调查统计司所做的2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查,它的样本有3万户,比所有学者此前所做的相关调查的样本量都要多。根据这个调查,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,是全球主要经济体里比例最高的,美国只有63.7%。在这96%的有房家庭里,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。

    早就听说我国已有4亿中产群体,这是从年收入的角度划分的。我个人有个非常不严谨的看法,就是从住房资产的角度来划分,城镇拥有两套住房的家庭,可算是中产家庭。也就是说,城镇约有近三分之一的家庭是住房资产意义的中产家庭。

    根据“七普”,全国城镇常住人口为90199万人,而全国户均人口为2.62人,则城镇约有3.44亿户常住人口,31%有两套住房,则相当于1.11亿户家庭是住房资产意义上的中产家庭——我数学不好,不懂建模,请社会学家别较真。

    之前确实不止一次听朋友说“送我一套房子才敢生二胎”,按照这种逻辑,得送她两套房子才会生三胎。你想什么呢,国家如果有实力送给你房子,就不用担心“未富先老”,社保和养老压力大了。这当然是玩笑话。但居住条件确实是生育家庭的重要考量。

    就我个人的认知,农村地区普遍房子面积较大,生三胎也有房子住。想生孩子但为房子发愁的,多是生活在大城市的人。住在一居室只想躺平的年轻人,连结婚的想法都没有,更谈不上生孩子;而住个两居室还一直担心工作不稳定的,他们会觉得生二胎比较奢侈。

    理论上说,属于我个人所说的住房资产意义的中产家庭,至少从居住方面讲是有生三胎的条件的。如果两套都是二居室,换一套四居室就可以。但这里就遇到具体问题。根据限购政策,不少大城市,非本地户籍限购一套住房,你只卖一套就不能再买;如果两套都卖了再买,中间衔接不到位,两个孩子以及怀孕的妈妈就得在外面租房过渡。

    因此,三孩政策下,限购规定要调整。跟着是限贷有关规定。比如,为了生三胎,以小换大,买一套改善型住房,首付和贷款利率建议比照首套房政策。这是我理解的5月31日中央政治局会议提到的“加强税收和住房支持政策”的应有含义。

    送房子不可能,调整限购限贷政策还是可能的。而税收支持方面,有两个建议:一是生育孩子数量与个税减免额挂钩,(三孩以内)孩子越多减免额越高;二是房贷利息抵扣,同样也是三孩的抵扣额最高。

    我跟两位朋友分别讨论“再生一个”的可能性。他们各自都有两套或以上住房,收入也都不错。如果国家出台以上几项税收和住房支持政策,生不生?

    “不生”,其中一位说,“二胎我们都还在犹豫呢,你以为生孩子解决房子问题就可以了?”另一位家境优越、生了二胎的居然也这个态度,一点都不考虑为国生娃的责任。

    他俩都反问我,“你呢?”我只好说,年纪大了。抱头溜走的时候心里想:幼儿园—小升初—中考—高考,这场长旅再来一遍?真勇敢。

    就如同当初实施全面二孩政策,没指望所有一孩家庭都会去再生,但二胎生育率还是有所上升,我相信,放开三胎后,生育率和三孩数量都会有所增加。这对缓和人口老龄化、少子化,是有帮助的。人口政策从来都是国家着眼于长远的战略政策,不仅是当下。

    那三孩政策对房地产有何影响?短期来说,住宅户型设计要增加四居—五居的比例,这不用担心,房企有的是办法。我听说有房企已经组织内部研讨了。中长期来看,人口增长意味着住房需求的增加,这对整个行业都是有利的?;故悄蔷浠?,即使是在长效机制调控下,房地产仍有较长的发展期,只不过,未来的发展一定是稳定健康的发展。

    编辑:王亚冉
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