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  • 土地出让金划转导致“地产信仰”幻灭?

    本文来源于:财经网 王晗玉 2021/06/08

    新规落地后对房企最直接的影响可能在于土地款不再可能延迟交纳。

    6月4日,财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部门联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(以下简称“通知”),要求将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收。

    因为涉及土地使用权出让收入,一时间,诸如“地产信仰破灭”一类的市场解读铺天盖地。然而目前来看,这一结论很大程度上未免有些过度解读。

    收入划转 不改分配

    本次《通知》内容的误解点在于划转税务部门征收的四项非税收入中包含“土地使用权出让收入”。在房地产行业语境下,这项收入通常被称为“土地出让金”。去年,根据中指研究院的数据,全国300座城市土地出让金的总额已经达到59827亿元。而2019年,全国土地使用权出让收入占全国政府收入的比重则达到28.34%。

    也就是说,除税收之外,土地出让金早已是地方政府收入的重要来源,其所有权和分配权也基本归地方政府所有。但《通知》发布后,相当一部分人认为这项收入从此即将划转为中央财政所有,因此造成了误读。

    但如果注意到《通知》第八条,“除本通知规定外,四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策,继续按照现行规定执行”,便可发现,实际土地出让金的分成和使用均未发生改变。

    诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,从本质上来看,收入的归属仍属于地方,由地方政府支配。当前,中国多项非税收入已逐渐划归税务部门征收,这种划转方式是推进中国税费改革的重要举措,有利于形成全国统一管理的税务平台,提高征收效率,规范征收流程。

    国税监管 压制地方腾挪空间

    尽管《通知》规定土地出让金的分成保持不变,但此次新政对地方政府日后的土地出让金使用也并非毫无影响。

    长期以来,土地财政收入占到地方本级政府收入的比重逐年攀升。数据显示,2016-2020年间,全国财政收入总量达到88.6万亿元,而这期间的全国土地收入达到31.7万亿元,占到财政收入的36%。

    但2020年9月,中央层面对这项收入的去向提出了新要求,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》,要求到“十四五”期末,地方土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。

    一名房企人士提到,过去由于土地出让金基本是“收支一条线”,对于这项收入,尽管国务院要求仅能用于支付和城市建设相关的开支,但具体怎么用,地方政府有较大腾挪空间。而之后这项收入由国税部门收取,相当于为地方政府的支出加上一道监管,确保土地出让收益的去向及用于农业农村的比例达到要求。

    土地出让收益是指土地出让收入去除征地拆迁补偿等前期支出之后的收益,过去部分地方政府可以通过一些手段将很多其他费用统计到前期成本中,从而做高成本性支出,降低出让收益,但日后若有国税监管,地方政府便很难再有类似操作空间。因此,过去那种高投入拆迁、高溢价卖地的土地出让方式将缺乏动力,而能切实增加税收的产业地产等形式则将受到追捧。

    “这次《通知》可能归根到底还是通过地方税制改革提升地方政府公共服务能力。这些年部分地方政府的治理确实没有发挥到应有的水平,比如产业新城有没有产业、有没有税收他们不在乎,之后这套逻辑可能行不通了。这次改革的本质还是要提升土地利用率,住房只是其中一项,此外还有产业、基础设施等”,上述人士说道。

    地产信仰破灭?

    而之于房地产行业,众多房企只是此次新规中受到影响的其中一个分子。上述房企人士表示,新规落地后对房企最直接的影响可能在于土地款不再可能延迟交纳。

    他提到此前一些小型房企,尤其在三四线城市,经常存在拖欠、缓交土地出让金的行为,因为涉及资金量庞大,每拖欠一天实际都将产生不菲的收入。而之后改由税务部门征收,核心变化就是应收尽收,提高非税收入征管效率。

    除此之外,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,此次新规尽管短期内对房地产市场及房价水平影响并不显著,但从长远看,有利于逐渐引导地方政府摆脱对土地收入的依赖性,促使政府在土地出让环节更加合理合规。保证中央能更加准确透明地了解地方土地出让收入情况,加强对地方财政的指导,降低金融风险。

    贝壳研究院首席市场分析师许小乐也提到,“我国现行的土地出让金制度是影响房地产税出台的重要变量,长远来看,土地出让金制度改革是必然的。本次土地出让收入划转为税收,迈开了改革的第一步,可以理解为是房地产税长效机制的前期准备。”

    此前多年来,核心城市住宅、房企股票以及与房地产相关的信托和资管产品一直备受资本市场和普通大众推崇,并且整个行业的繁荣和高增长态势,也的确支撑了各类资管产品的高收益,房地产因此被视为“信仰”。

    但土地出让金的划转绝不是“地产信仰”破灭的导火索,此前这一“信仰”早已随着房地产黄金时代的结束戛然而止,房地产的投资价值也已被“房主不炒”预示并印证,未来如若有各项房地产税进一步出台,那么地方政府对房地产的“信仰”也将再度被削弱。

    王晗玉/文(责编:高雅)

    编辑:王晗玉
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